如今，房市趋于稳定，白驹过隙，安大略省在去年4月颁布的海外买家税(NRST)，已经在地产市场中存在了一年半的时间。「安省海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。其实，海外买家税不是安省发明的，比较起来，咱们这里的海外买家税也不算“杀伤力”最大的!跟咱们多伦多比起来，温哥华的海外买家税的政策才算得上是真正的惊悚!

如果朋友们想更详细地了解温哥华和多伦多的地产市场的不同点，以及两座城市人文、教育等的各方各面的差别。书归正传，对于房市而言，海外买家税它的名号颇为“恐怖”，在各方各面都造成了深远影响。对于想在加国落脚，或者是有长期的投资置业规划的买家朋友们来说，它其实没那么容易给各位造成实质性的损失。

为什么这样说呢？因为这项税款，是可以被申请退回的！

截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额高达1.73亿加币。在近期，不少当初以工签身份购房的买家，已经开始依次申请赎回买家税了。相信在2019年，也会有更多的国际学生加入到退税的行列中。退税，是所有加拿大人一听到就会微笑的词。

然而，各大律师行、会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现在实际的操作中，有不少的步骤和流程，需要申请方提供大量的证据支持。不然，申请者就会受到财政部Ministry of Finance的挑战和质疑，甚至，申请可能被直接驳回(Statement of Disallowance)。这时候，有的老铁可能会吐槽了：收税容易退税难!交出去的钱，哪能那么容易就回到自己的口袋里!

(一)哪些非居民身份的买家，可以申请退税？

对于不同身份的买家，在申请退税时所面对的情况不同，所以，下面海外e家依次把大部分情况给大家逐一拆解一下：

a. 持工签的买家

购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。

注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的!

b. 国际学生(留学生)

购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。

就学的学校可以是大学University或者大专College，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府(这一点建议购房买家向校方求证)。

注意：全职就读的最低要求，是全职Full Time上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬这两个学期以后，是可以暑期休假不修课程的。

新移民：

自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回海外买家税。

注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以，也就是说，新移民从交房开始，最多可以有4年零90天的时间。而前面两种情况(学签和工签)里，财政部必须在交房4年的时间内接到申请。

(二)申请退税时，购房者需要向政府提供哪些文件?

首先，和房产交易中的其他环节一样，在申请赎回海外买家税这个环节，大家也要请律师朋友来助阵。

律师需要帮助提供以下4个文件：

1. 房屋交割时的所有权过户文件(Registered Transfer)2. 交割当时付税的凭证3. 买卖合同的副本4. 交割过户账目报表(Statement of Adjustment)

买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址!

如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候，那面会遇到来自财政税务部的诸多阻力。

以下文件这些文件，可以和驾照一起准备好。如在没有驾照更改的文件下，可用以下几样代替：

1)60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单2)搬家公司提供的服务票据3)座机电话费账单，高速网络账单

接下来，买家朋友们可以根据自己的具体身份，提供相应的证明。

a. 持工签的买家

申请退税时，购房者需要提供：

1)有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效2)完整的工作雇佣证明，和工资单(Pay Stub)。不可以只提供一份Employment Letter3)税务局报税单 (Notice of Assessment )

b. 国际学生(留学生)

申请退税时，购房者需要提供:

1)有效学签的副本2)安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，这2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。

c. 新移民：

申请退税时，购房者需要提供:

1)申请移民的File Number 2)枫叶卡

(三)在哪些情况下，非移民的海外买家税可以得到免除?

当然，海外买家税也不是对所有人都有效的。

下面几种情况的人，是不用交海外买家税的：

(1)走省提名通道OINP(Ontario Immigrant Nominee Program)的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件(2)难民不用交「海外买家税」(3)加拿大公民或永久居民的配偶不需要交「海外买家税」这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥房产的情况。如果双方是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻之外，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。(4)上述1)或 2)的配偶不需要交海外买家税

(四)怎样做，才能确保在申请退税的操作中“零失误”?

小编跟大家分享了诸多情况，基本上可以破解朋友在购房和申请退回海外买家税的过程中，遇到的大部分的情况和问题。

然而，世界上没有两片相同的叶子。每位朋友的情况不同，境遇也不一样，在大家遇到特殊情况时，最严谨的方式则是：

给自己的情况做详尽的笔术，然后传真给财政部-土地税务局征求意见，请记住务必提供自己的姓名和家庭住址。1-2周后，财政部会寄回书面信件，针对具体个案答疑，这封书面信件也可以当作以后申请赎回的凭证。

财政部-土地税务部 联系方式：33 King Street WestOshawa ON L1H 8H9Toll free: 1?866?ONT?TAXS (1?866?668?8297)Fax: 905?433?5770

加拿大是个水草丰美的宝地，长远看来，一个小小海外买家税，无法阻挡大家来此投资置业的脚步，也不可能消减大家加对多伦多这个国际一线大城市的热情。

合理规避海外买家税的方式有很多，它和人生中的很多难题一样，有时候只需要大家坐下来整理思路、动动脑筋，找到得力的助手(例如地产经纪、律师、会计师等专业人士)来协作解决，一切困难都会被化解，成为以后佐酒闲聊的谈资，和嘴边的微笑。